Asunnon tai omakotitalon myynti – näin voit itse vaikuttaa onnistumiseen

Kuinka asiat etenevät asiakkaan otettua yhteyttä välittäjään?

Yleensä välittäjä keskustelee alkuun asiakkaan kanssa puhelimitse mahdollisuuksista auttaa kohteen myynnissä ja selvittää myytävän kohteen tarkemmat tiedot, jonka myötä varataan aika maksutomalle arviokäynnille. Arviokäynti ei vielä sido asiakasta mihinkään.

Ennen arviokäyntiä välittäjä kartoittaa asiakkaan asuntotyypin viime aikoina toteutuneet asuntokaupat kyseessä olevalla alueella, jotta voi antaa realistisen hinta-arvion kohteelle. Taustatyön ja arviokäynnin perusteella välittäjä pystyy muodostamaan kuvan siitä, kuinka haluttu asiakkaan kohde on – alue ja asunto huomioiden. Nämä asiat vaikuttavat esimerkiksi odotukseen myyntiajasta.

Mitä arviokäynnillä tapahtuu?

Arviokäynnillä keskustellaan ja kartoitetaan kaikki perusasiat, kuten asiakkaan elämäntilanne, myytävän kohteen hinta sekä muutto uuteen asuntoon. Välittäjä voi auttaa asiakasta tarvittaessa myös uuden asunnon etsinnässä ihan maksuttomasti.

Välittäjä tavoittelee toki mahdollisimman hyvää myyntihintaa asiakkaalle, sillä onnistuminen myynnissä hyvällä hinnalla tarkoittaa yleensä myös tyytyväistä asiakasta ja positiivista palautetta, mutta toisaalta on tärkeää löytää realistinen tavoitehinta, jotta myynti myös onnistuu.

Parhaimmillaan välittäjällä saattaa olla jo arviokäynnillä mielessä sopiva ostajaehdokas kohteelle.

Kuinka hinta-arvion jälkeen edetään?

Suullisen hinta-arvion jälkeen välittäjä antaa asiakkaalle tarjouksen välityspalkkiosta ja, mikäli asiakas hyväksyy tarjoukseen, tehdään toimeksiantosopimus. Osana toimeksiantosopimusta laaditaan asiakkaan kanssa yhdessä kohteen selostusliite, jossa mainitaan yksityiskohtaisesti kaikki asiat, joita myynti sisältää.

Tämän jälkeen välittäjä valitsee kohteen erityispiirteet huomioiden parhaan valokuvaajan asunnon myyntikuvauksiin ja selvittää mahdollisen kuvausaikataulun. Kuvausaikatauluissa kuunnellaan aina asiakkaan toiveita.

POP Kotikaupan asuntokuvauksia hoitavat ammattivalokuvaajat, joilla on runsaasti kokemusta asuntokuvauksista ja joiden kuvien laatu on taatusti erinomaista.

Mitä asuntokauppaan tarvittavia dokumentteja asiakkaan tulee itse hankkia?

Välittäjä huolehtii asiakkaan puolesta kaikista kauppaan liittyvistä asioista ja hankkii kaikki todistukset, selvitykset ja dokumentit, joita asunnon myynnissä tarvitaan. Mikäli asiakirjoissa havaitaan puutteita tai virheitä, välittäjä selvittää asian yhdessä asiakkaan kanssa.

Ainoa asiakkaalle jäävä asia on asunnon kuntotarkastuksesta sopiminen, mikäli uusi kuntotarkastus on tarpeen. Tästäkin asiasta välittäjä kuitenkin kertoo lisää jo heti alkuvaiheessa.

Entä asunnon markkinointi ja asuntonäytöt?

Välittäjä suunnittelee ja sopii asiakkaan kanssa sopivat markkinointikanavat ja mainosnäytöt. Asiakasta koskeva markkinoinnin aineisto-osuus on asunnon kuvausteksti, josta tehdään luonnos yhdessä läpi käytäväksi. Samalla sovitaan myös tulevien asuntonäyttöjen aikataulut asiakkaan elämäntilanne huomioiden.

Yhdellä näyttökerralla esitellään asuntoa yleensä useammalle ostajaehdokkaalle, mutta tarvittaessa välittäjä voi pitää myös yksityisnäyttöjä voidakseen keskittyä kuhunkin ostajaehdokkaaseen kunnolla.

Mitä tapahtuu, kun ostajaehdokas tekee tarjouksen asunnosta?

Kun ostotarjouksia ilmaantuu, on välittäjä heti yhteydessä asiakkaaseen ja keskustelee siitä, kuinka kuinka niihin reagoidaan. Jos asiakas päätyy tekemään vastatarjouksen mietimme yhdessä tarjoussumman ja teemme tarjouksen mahdollisimman nopeasti.

Lopuksi välittäjä on vielä mukana kauppakirjojen tekemisessä sekä huolehtii tarvittavat dokumentit esimerkiksi taloyhtiölle.

Kiinteistönvälittäjien velvollisuus on ilmoittaa julkisesti välityspalkkionsa suuruus, mutta lopullinen välityspalkkio vahvistetaan aina asiakkaan ja välittäjän kesken, sillä siihen vaikuttaa mm. asiakkaan tarvitseman palvelun laajuus.

Eri välittäjien välillä on jonkin verran eroja palvelun sisällössä, joten pelkkä prosentti ei ole järkevä vertailuperuste.  Tarkista siis, mitä toimenpiteitä välityspalkkio sisältää. POP Kotikaupan hinnaston löydät täältä.

On selvää, että hyvät ja laadukkaat kuvat houkuttelevat ostajia paljon enemmän kuin keskinkertaiset otokset.

Siksi asuntojen kuvaukseen erikoistuneen ammattikuvaajan käyttö on järkevää.

POP Kotikauppa käyttää kuvauksissaan Framedia Oy:tä.

Mikä asuntojen valokuvauksessa on tärkeintä, Framedia Oy:n kuvaajien esimies Jarno Laine?

• Realistisuus. Siitä saamme myös eniten kiitosta.
• On tärkeää, että kuvat vastaavat todellisuutta.
• Kaikkien osapuolten eli myyjän, välittäjän ja ostajan etu on, että valokuva on luotettava – se vastaa myytävää asuntoa.
• Hieno ja hyväkuntoinen kohde näyttää kuvissa aina hyvältä. Jos kohde on huonokuntoinen, emme yritä muuttaa sitä hienoksi valokuvauksen ja kuvamanipulaation keinoin, mutta asunnon edullisia ominaisuuksia tuodaan tietenkin esiin kuvissa.
• Joissakin 90-luvun kuvissa näkyy pienen tilan ”suureksi tekemistä” laajakulman avulla. Tuo kuvaustapa on onneksi vähentynyt.
• Vaikka kuvaamme mahdollisimman realistisia kuvia, juuri mittasuhteet ovat asia, josta saa varman mielikuvan vain käymällä itse kohteessa.

Onko mahdollista varmistaa kuvien ”tasalaatuisuus” jokaisessa yksittäisessä asuntokuvauksessa?

– Pyrimme siihen.

– Meillä tekniikkapuoli on ”nollattu”. Kaikilla kuvaajilla on täsmälleen samanlainen ammattikalusto. Tekosyyksi ei käy, että tekniikka petti.

– Toisaalta kuvauksiin liittyvät haasteet voidaan ratkaista yhdessä niin, että ratkaisut toimivat samoin kaikilla kuvaajilla.

­– Käymme kuvaajien kesken 3–4 kertaa vuodessa kaikkien kuvakollaasit läpi. Uudet ideat ja ratkaisut pyritään monistamaan kaikille kuvaajille.

– Aina kun joku keksii uuden tavan ratkaista asunnon yksittäinen kuvaushaaste, joka on toistunut muillakin kuvaajilla, ideaa testataan. Jos ratkaisu toimii, se otetaan käyttöön kaikilla kuvaajilla.

Framedia Oy:n kuvaajia yhdistää kokemuksen ja alan koulutuksen lisäksi kiinnostus juuri asuntojen kuvausta kohtaan. Kaikki kuvaajat ovat aloittaneet asuntokuvauksen ensin harrastuksen pohjalta. Lisäksi yritys on itse kouluttanut kuvaajat asuntokuvauksen erityispiirteisiin.

POP Kotikaupan Tiina Sundell stailauksesta:

– Asiakas osaa ja on monesti halukas viimeistelemään asuntonsa kuvaus- ja näyttökuntoon.

– Menen usein mukaan kuvaukseen, ja otan mukaani joitakin somisteita. Niillä voidaan hiukan kohentaa asunnon ilmettä.

– Lisäpalveluna voidaan käyttää ammattistailaajaa, joka viimeistelee asunnon kuvauskuntoon.

Framedia Oy:n Jarno Laine virtuaalistailauksesta:

– Virtuaalistailaus on melko uusi alue, jossa näkee vielä hieman amatöörimäisiä ratkaisuja, esimerkiksi valokuvaan istutettuja,  skandinaaviseen sisustukseen sopimattomia Buddha-patsaita ja pylvässänkyjä.

– Meilläkin kesti kuusi vuotta ennen kuin löysimme toimijan, joka ymmärtää skandinaavista sisustusta ja esimerkiksi sen vaatimia harmaan sekä valkoisen sävyjä. Olen iloinen, että pystymme nyt tarjoamaan virtuaalistailausta, jota ei erota paikan päällä tehdystä stailauksesta.

– Virtuaalistailaus on mielestäni hyvä vaihtoehto perinteiselle stailaukselle, kunhan siinäkin pyritään realistisuuteen. Tällöin ei ole eroa, onko sisustuselementti kannettu paikan päälle vai sijoitettu kuvaan kuvankäsittelyn keinoin.

3D:n käyttö vähenemässä

3D-innostus on Jarno Laineen mukaan tällä hetkellä laantumassa, eli asuntojen 3D-virtuaaliesittelyjä ei julkaista yhtä innokkaasti kuin aiemmin.

– 3D:n yksi haaste on se, että asiakas voi kokea nähneensä jo koko asunnon ja päättää, että asunto ei ole sopiva hänelle. Kuitenkin esimerkiksi mittasuhteista ja ympäristöstä saa oikean käsityksen vasta paikan päällä. Se voi erota selvästi virtuaaliesittelyn mielikuvasta.

Kuntotarkastuksen tarkoituksena on hankkia ja tarjota puolueetonta tietoa asunnon kunnosta. Lisäksi kuntotarkastus arvioi asunnon vaatimien huolto- tai korjaustoimenpiteiden tarvetta tulevaisuudessa.

Kuntotarkastuksen voi tehdä periaatteessa kuka tahansa, sillä pätevyysvaatimuksia ei ole, eikä laki säätele toimintaa. Markkinoilla on lukuisia kuntotarkastusten ja kuntotarkastusraporttien tekijöitä.

Kuntotarkastajille on myös koulutusta. Tarkastaja voi kouluttautua ja hankkia vapaaehtoisesti AKK-pätevyyden, jonka saajilta edellytetään vähintään teknikkotasoista rakennusalan tutkintoa.

Lisäksi edellytetään AKK-pätevyyskoulutusta, pätevyystenttiä ja työkokemusta. Itse kuntotarkastus tehdään Rakennustietosäätiön laatiman suoritusohjeen mukaisesti.

Asuntojen kuntotarkastuksia tekevät myös Keskuskauppakamarin hyväksytyt tavarantarkastajat (HTT). Muita pätevyyksiä ovat Rakennuksen kuntoarvioija (PKA) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM).

Kuntotarkastaja vastaa tilaajalle työstään kuluttajansuojalain mukaisesti, jos tilaaja on yksityishenkilö.

Laki edellyttää, että työ tehdään ammattitaidolla ja huolellisesti. Kuntotarkastaja vastaa siitä, että havainnot, päätelmät ja suositukset ovat oikeita ja kattavia, ja että tarkastus on tehty sovitussa laajuudessa.

Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä ei esitä yksittäisiä suosituksia kuntotarkastuksen tekijöistä, vaan toimii omalla osaamisalueellaan, asuntojen välityksen erikoisosaajana.

– Tämä pelko tulee vastaan aika ajoin asiakaskäynneilläni. Osa asiakkaista on huolissaan siitä mahdollisuudesta, että oma osake tai talo myydään nopeasti, eikä uutta asuntoa ole vielä löytynyt, kertoo POP Kotikaupan myyntipäällikkö Tiina Sundell.

– Asia liittyy myös uuden asunnon ostamiseen. Myyjät eivät helposti suostu varaamaan asuntoaan ostajalle niin, että kaupat vahvistuvat vasta, kun ostajan oma asunto-osake tai talo on myyty.

– Tilanteeseen voi varautua määrittämällä oman asuntonsa myyntiin kohtuullisen luovutusajan, esimerkiksi kolme kuukautta. Kannattaa myös muistaa, että aina on mahdollista muuttaa tilapäisesti vuokralle, jos luovutusaika täyttyy ennen uuden, pysyvän kodin löytymistä.

Me POP Kotikaupalla pyrimme pitämään yhteyttä asiakkaisiin myös kaupanteon jälkeen ja asiakas voi olla meihin yhteydessä aina kauppaan liittyvissä asioissa sekä muissakin asuntoasioissa. Usein asiakkaamme ottavatkin meihin uudelleen yhteyttä kun syntyy uusi tarve ammattilaisen avulle asuntokaupoilla, esimerkiksi mökin myynnin yhteydessä.

Meillä et jää yksin missään vaiheessa myyntiä – etkä sen jälkeen!